三股町の農地転用 — 区域から見通しを調べる

まず確認すべき区域 — 三股町の内訳

農地転用の可否は、主に「農業振興地域の指定」と「都市計画区域の区分」で決まります。

農業振興地域(農振)の区分

都市計画区域の区分

• 非線引きの都市計画区域 8,346区画 / 73.5%
• 都市計画区域外 3,013区画 / 26.5%

もう一つの軸 — 農地法の立地基準(農地区分)

農振と都市計画のほかに、農地法そのものが農地を甲種農地・第1種農地・第2種農地・第3種農地に 区分しており、転用の可否はこの区分にも左右されます。おおまかには、集団的に広がる優良な農地や 土地改良事業を行った農地(甲種・第1種)は原則不許可、市街地に近い農地(第3種)は原則許可、 その中間が第2種です。農振地域の外にあっても第1種農地に当たることはあるため、 「農振地域外だから転用できる」とは限りません。

※ このうち甲種農地は市街化調整区域内にのみある区分です。 農地区分は面積・形状・周辺の状況などから個別に判定されるもので、 全国一律の公開データが存在しないため、このページでは集計していません。 対象の区画がどの区分かは農業委員会にご確認ください。

※ 農振区域の集計は国土数値情報A12(農業地域データ)によるもので、宮崎県の内容年次は 2002〜2006です(A12は2015年度公開が最後で、以降更新されていません)。 現在の指定と異なる可能性があるため、必ず農業委員会でご確認ください。 都市計画区域は国土数値情報A55(2024年度版)によります。

道路からの距離

農地を宅地や事業用地に転用する場合、建築基準法の接道義務(原則、幅員4m以上の道路に2m以上接すること)を 満たせるかが実務上の分かれ目になります。ただしこの義務が適用されるのは、 都市計画区域・準都市計画区域の中だけです(建築基準法41条の2)。 三股町の農地のうち26.5%は 都市計画区域の外にあり、その範囲では接道義務は適用されません。

三股町の農地11,359区画のうち、 道路から25m以内が10,190区画( 89.7%) でした。

※ 道路データ(国土数値情報N13)との距離であって、接道の可否を示すものではありません。 N13の位置正確度は水平位置の標準偏差25mで、これより細かい距離は誤差に埋もれます。 建築基準法上の道路種別(指定道路図)の全国データは存在しないため、私道か公道か・幅員・ 間口の広さは個別に確認が必要です。最寄りの車道が100mを超える区画は距離を求めておらず、 25m以内には含めていません。

農地転用の費用は何にかかるのか

「農地転用にいくらかかるか」は、次の3つに分けて考えると整理できます。

1. 許可申請そのものの手数料 — 農地法4条・5条の許可申請に、法定の申請手数料はかかりません
2. 登記にかかる法定費用と書類の実費 — 所有権移転登記の登録免許税、登記事項証明書・公図・住民票などの取得費用。 転用の許可申請に手数料がかからないだけで、登記の段階では法定費用が発生します
3. 専門家に依頼する場合の報酬 — 行政書士(転用許可申請)、土地家屋調査士(地目変更登記)、司法書士(所有権移転登記)など

つまり「転用費用」として語られる金額の大半は3の報酬と、転用後の造成・工事費です。 市街化区域の届出案件と、市街化調整区域の許可案件では手間がまったく違うため、 見積もりを取る前に対象の区画がどちらなのかを確認しておくと話が早くなります。

※ 報酬額は事務所ごとに異なるため、当サイトでは相場の金額を示していません。

相続した農地の手続き

農地の相続では、通常の不動産と異なり2つの手続きが必要です。

1. 法務局での相続登記 — 2024年4月から義務化。取得を知った日から3年以内
2. 農業委員会への届出(農地法3条の3) — 取得を知った日から10か月以内

相続による取得には農地法3条の許可は不要で、農業をしない相続人でも農地を相続できます。 ただし相続後に売却・転用する場合は、上で見た農振・都市計画の条件がそのまま効いてきます。 青地かつ市街化調整区域の農地では買い手が農業者にほぼ限られるため、 早い段階で農地バンクへの相談を選択肢に入れておくと選べる幅が広がります。 → 農地法3条許可とは

相続するかどうか自体を迷っている場合や、手放す方法(国に引き取ってもらう 相続土地国庫帰属制度を含む)を比べたい場合は、次の2つのガイドにまとめています。 → 農業をしない人の農地相続 — 6つの選択肢と期限 / → 相続土地国庫帰属制度は農地で使えるか

売ること自体を決めている場合は、農地のまま売る・転用して売る・農地バンク・国庫帰属の 4つの出口を比較したガイドがあります。青地や無道路など、買い手が付きにくくなる条件も 整理しています。 → 農地を売りたい — 4つの売り方と、売りにくい農地の見分け方

使われていない可能性のある農地(衛星推定)ベータ

相続した農地が現在どうなっているかは、現地に行かないと分かりません。参考として、 Sentinel-2衛星データから耕作パターンを推定した結果を掲載します(2026-07時点)。

• 非耕作の可能性(高) 52 区画
• 非耕作の可能性(中) 74 区画
• 耕作パターンあり 5,654 区画
• 判定不能(データ不足) 3,583 区画

判定できた7,776区画のうち、 約1.6%が非耕作の可能性(中・高)と推定されました。 → 該当する区画を見る

当サイトが独自に推定した参考情報です。農地法にもとづく遊休農地の判定とは別のもので、 現地確認の優先順位づけを目的としています。 → 推定方法について

災害想定区域との重なり

• 洪水浸水想定区域(想定最大規模) 1,105 区画(9.7%)
• 土砂災害警戒区域 892 区画(7.9%)

※ 区域との重なり10%以上の区画を集計した参考情報です。転用後の用途によっては、 浸水想定区域であることが開発許可の審査や融資の条件に影響することがあります。 0区画・0%は「公表されている想定区域と重なる区画が無い」という意味で、 区域が指定されていない場合や元データが未収録の場合も0になります。 最新・正式な情報は必ず市町村のハザードマップで確認してください。

相談先

• （公社）宮崎県農業振興公社(宮崎県の農地中間管理機構) — http://www.mnk.or.jp/ / TEL 0985-51-2011 (農地を貸したい・借りたいときの相談先)

※ 農業委員会の個別の連絡先は全国統一の一次情報が存在しないため、 全国農業会議所の公表ページへのリンクのみとしています。 農地中間管理機構の情報の出典は「農地中間管理機構一覧」(農林水産省)です。